【部门解读】区自然资源局解读《六安市金安区人民政府关于公布金安区乡镇国有建设用地定级与基准地价更新成果的通知》

一、出台背景

基准地价是我国公示地价体系的核心组成部分，是按照不同土地用途、不同土地级别确定的区域平均价格。根据《自然资源部办公厅关于加强城镇建设用地基准地价管理的通知》（自然资办发〔2024〕45号）要求：“凡现有基准地价已3年以上未更新或地价水平发生重大变化的，要立即部署启动基准地价更新工作”，金安区乡镇上一轮基准地价成果估价期日为2019年1月1日，2020年7月6日公布实施，原有的基准地价体系已难以适应当前经济发展的需求，金安区自然资源和规划局于2024年8月组织开展了此次金安区乡镇国有建设用地定级与基准地价更新工作。

二、目的和意义

本轮基准地价更新的主要目的与意义体现在：第一，了解金安区乡镇土地市场发育的情况，掌握金安区乡镇土地供应、土地交易和房地产开发中土地价格的形成机理和变化趋势；第二，建立全面的基准地价体系，使土地估价结果符合金安区乡镇实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现势性和科学性；第三，实现对金安区乡镇基准地价的全面了解和科学调控，使地价处于合理水平，以促进地产市场的有序发展，为国家加强土地资产和土地市场管理以及社会各界了解土地市场信息提供依据；第四，提升政府对土地市场的科学调控与服务能力，为土地市场的平稳健康发展提供保障。此外，本轮更新是深入贯彻落实习近平生态文明思想，加强自然资源管理，健全自然资源高效利用制度，完善自然资源价格体系的重要基础性工作，将有效发挥土地价格杠杆对生态环境保护和资源节约集约利用的引导作用。

三、更新依据

（一）法律法规及相关文件：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《安徽省自然资源厅关于做好自然资源评价评估工作的通知》（皖自然资用〔2022〕1号）、《自然资源部办公厅关于加强城镇建设用地基准地价管理的通知》（自然资办发〔2024〕45号）等。

（二）技术依据：《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）、《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（自然资发〔2023〕234号）等。

（三）其他依据：金安区国土变更调查成果、城镇开发边界、生态保护红线、永久基本农田保护线、遥感影像图；原2019年《金安区乡镇国有建设用地定级与基准地价更新报告》；金安区乡镇土地定级与基准地价更新工作所需的其他基础资料。

四、工作过程

根据工作安排，2024年8月，金安区自然资源和规划局通过公开招标，确定项目承担单位；经过资料收集、内外业作业及相关论证，于2024年12月形成金安区乡镇土地定级与基准地价更新成果；2025年2月，金安区自然资源和规划局就《金安区乡镇国有建设用地定级与基准地价更新初步成果征求意见稿》向区直相关部门、辖区各乡镇政府、街道办以及管委会广泛征求意见；2025年3月31日，金安区自然资源和规划局组织召开了成果听证会；2025年4月29日通过了金安区政府常务会议审议；2025年5月15日通过专家组验收审核；2025年6月13日，六安市自然资源和规划局下发验收备案的批复。

五、主要内容

（一）定级范围确定。本次金安区乡镇国有建设用地定级与基准地价更新项目，完成金安区木厂镇、马头镇、东桥镇、张店镇、毛坦厂镇、东河口镇、双河镇、施桥镇、孙岗镇、椿树镇、中店镇、先生店镇、翁墩乡、淠东乡、横塘岗乡、望城街道、三十铺镇、城北镇和南山新区的土地定级与基准地价更新工作。其中，望城街道、三十铺镇、城北镇和南山新区大部分区域已纳入六安市城区2023年国有建设用地定级与基准地价更新定级范围内的区域，土地级别和基准地价按照《六安市人民政府办公室关于公布六安市城区国有建设用地土地定级与基准地价的通知》（六政办〔2023〕23号）执行，未包含在城区定级范围内的其他区域，土地级别和基准地价按照本次更新成果执行。

根据《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014），本次金安区乡镇国有建设用地定级以“三区三线”的城镇开发边界结合国有建设用地供应情况为依据，通过现场外业调查，充分结合当地实际情况，综合考虑乡镇未来两到三年发展方向确定土地定级范围。

（二）用途分类更新。依据2023年11月22日自然资源部印发的《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（自然资发〔2023〕234号），将公用设施用地作为一级类独立出来；修改公共管理与公共服务用地的二级类，即：科研用地、教育用地、文化用地、体育用地、医疗卫生用地、社会福利用地，新增机关团体用地，删除了新闻出版用地。

（三）土地级别更新。依据《城镇土地分等定级规程》，按照综合定级的技术路线，采用多因素综合评价法来划分土地级别。其中三十铺镇和望城街道由于定级范围面积较小且定级区域集中分布，为了更好地管理土地，划分为一个级别；其他乡镇划分为2个级别。定级范围以外的国有建设用地，参照镇区末级地执行。

（四）基准地价水平。依据《城镇土地估价规程》相关规定，本次基准地价更新工作综合运用市场交易样点地价法、样点地价与土地级别数学模型法、样点地价与定级单元分值法，经多维度分析论证，科学测算出各用途、各级别的国有建设用地基准地价水平。调整后的各乡镇基准地价按级别从高到低排序如下：商业服务业用地为55.33万元/亩～32万元/亩、居住用地为133.33万元/亩～33.33万元/亩、工业用地为14万元/亩～11.33万元/亩、公共管理与公共服务用地为30万元/亩～15.33万元/亩、公用设施用地为22万元/亩～13.33万元/亩。

六、成果应用

（一）强化对土地市场的宏观调控，促进土地资源合理配置。基准地价作为城镇地价体系的重要组成部分，是指导土地利用、宏观调控的重要手段。有利于为政府制定管理措施和投资决策提供依据，为国家加强土地市场管理、实现土地资源合理配置，使有限的镇区土地发挥最大的经济和社会效益创造条件。

（二）有利于活跃金安区土地市场，指导土地交易。利用基准地价评估土地使用权出让、转让、出租、抵押、企业改制重组以及旧城改造拆迁等诸多方面经济活动中的土地价格，有利于保护土地所有者、使用者的合法权益。

（三）为公平合理地收取土地税费提供依据。基准地价既可为政府征收土地使用税提供主要依据，也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。征收土地增值税、城镇土地使用税和契税都离不开土地等级和基准地价。

（四）为国有建设用地资产清查提供参照。通过统一基准时点补充调查价格、使用权等情况估算建设用地资产经济价值量及所有者权益，基本掌握国有建设用地资源资产情况。